کارگزار بورس به چه کسی گفته می شود؟
سلام. اگر به بورس و سرمایه گذاری در آن علاقه مند هستید ادامه مطلب را بخوانید. کارگزار بورس به چه کسی گفته می شود؟ کارگزار به شخص و یا شرکتی گفته می شود که میان سرمایه‌گذار و سازمان بورس اوراق بهادار به‌عنوان واسطه معاملاتی عمل می‌کند. ازآنجایی‌که بورس اوراق بهادار سفارشات را صرفاً از افراد و یا شرکت‌های تجاری می‌پذیرد که خودشان از اعضاء آن باشند، افراد معامله‌کننده و سرمایه‌گذاران برای انجام معاملات مدنظر خود به خدمات اعضاء حاضر در کارگزاری‌های بورس اوراق بهادار نیاز دارند. کارگزاران این دسته از خدمات را ارائه می‌دهند و بهروش‌های مختلف از قبیل کمیسیون، محاسبه کارمزد و یا دریافت مستقیم از خود سهام حق‌الزحمه خود را دریافت می‌نمایند.
مقررات کارگزاران
کارگزاری‌ها بر اساس کارگزار بین المللی سفارشات سرمایه‌گذاران آنها، طرح‌های سرمایه‌گذاری و هوش اقتصادی خود را در اختیار آنها قرار می‌دهند. آنها همچنین ممکن است دیگر اوراق بهادار را به‌صورت متقابل (cross-sell) به فروش برسانند و یا از طریق کارگزاری بهترین راه‌حل‌های اقتصادی و بهترین فرصت‌های خرید را در اختیار مشتریانی که از توان سرمایه‌گذاری بالایی برخوردارند قرار بدهند. درگذشته، صرفاً آن دسته از سرمایه‌گذارانی که از ثروت قابل‌توجهی برخوردار بودند توانایی دسترسی به بازار سهام را پیدا می‌کردند؛ اما امروزه، سرمایه‌گذاری آنلاین باعث حضور انبوه و گسترده‌ای از کارگزاران با توانایی مالی اندک شده است که به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهد تا با حداقل دارایی موجود و البته بدون پیشنهادات شخصی‌سازی‌شده، در سهام موردنظر خود سرمایه‌گذاری نمایند.
واژه‌های کلیدی
- کارگزار فرد و یا شرکت تجاری است که میان سرمایه‌گذار و اوراق بهادار بورس به‌عنوان واسطه عمل می‌کند.
- کارگزار همچنین می‌تواند پس‌ازآنکه که به‌عنوان عامل و یا پیشکار مشتری به‌عنوان یک واحد اقتصادی و یا بنگاه معاملات شناسایی شد، حق‌الزحمه خود را که تحت عنوان گروه شناخته می‌شود در برابر خدماتی که انجام داده است از مشتری دریافت نماید.
- کارگزاران و یا دلال‌هایی که با کمیسیون کمتر کار می‌کنند و تحت عنوان Discount brokers (دیسکانت بروکر) نیز شناخته می‌شوند مبادلات تجاری را از طرف مشتریان انجام می‌دهند اما به‌صورت اخص به سرمایه‌گذاران هیچ‌گونه مشاوره‌هایی برای سرمایه‌گذاری توصیه نمی‌کنند.
- کارگزاران که سرویس‌های کامل ارائه می‌دهند و فول سرویس نام دارند، در کنار انجام خدمات سرمایه‌گذاری، به سرمایه‌گذاران توصیه و مشاوره هم ارائه می‌دهند.
- کارگزاران در FINRA ثبت می‌شوند درحالی‌که مشاوران سرمایه‌گذاری از طریق SEC as RIAs ثبت می‌شوند.
کارگزار دیسکانت و تفاوت آن با کارگزار فول سرویس
کارگزاران دیسکانت معاملات بسیاری زیادی را از طرف سرمایه‌گذاران انجام می‌دهند و در مقابل انجام این خدمات و در مقایسه با کارگزاران فول سرویس کمیسیون کمتری دریافت می‌نمایند. ساختار پایین حق المعامله ای که انجام داده‌اند برمبنای حجم و هزینه‌های کمتر است. آنها هیچ‌گونه توصیه و مشاوره‌ای برای سرمایه‌گذاری ارائه نمی‌دهند و بهتر است بگوییم به‌جای کمیسیون، حقوق دریافت می‌کنند. اغلب کارگزاران دیسکانت، پلتفرم‌های معاملاتی آنلاین ارائه می‌دهند که از قابلیت جذب تعداد بسیار بالایی از سرمایه‌گذارانی که خودشان مستقیماً و بدون دریافت مشاوره سهام می‌خرند برخوردارند.
کارگزاران فول سرویس خدمات بسیار متنوع و گسترده‌ای را به سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهند که جستجو در بازار، مشاوره در سرمایه‌گذاری و برنامه‌های بازنشستگی ازجمله عمده‌ترین خدمات ایشان کارگزار بین المللی است. به همین علت، سرمایه‌گذاران ملزم هستند تا حق کمیسیون بیشتری برای آنها در نظر بگیرند. کارگزاران بر اساس حجم معاملات تجاری که انجام داده‌اند و نیز حجم سهامی که به فروش رسانده‌اند حق‌الزحمه خود را دریافت می‌نمایند. تعداد بسیاری از کارگزاران کارگزار بین المللی سرمایه‌گذاری به‌جای دریافت کمیسیون، سیستم محاسبه کارمزد مثل اکانت های سرمایه‌گذاری مدیریت‌شده را پیشنهاد می‌دهند.
کارگزار املاک کیست؟
در صنعت املاک و مستغلات، کارگزار شخص حرفه‌ای است که از حقوق معرفی ملک برای خریدوفروش به افراد متقاضی برخوردار است. وظیفه کارگزار در هنگام معرفی ملک عبارت است از:
- تعیین ارزش مالی ملک در بازار
- توجه به درخواست‌های مالک برای فروش
- نشان دادن ملک به خریداران
- پیشنهاد دادن گزینه‌های مطلوب و متناسب با درخواست مشتریان به آنها
- انتقال تمامی درخواست‌های خرید به فروشنده
به خدمت گیری کارگزار برای خرید ملک و مستغلات از رایج‌ترین اموری است که در معاملاتی ملکی انجام می‌شود که در آن کارگزار موظف است به:
- ارائه پیشنهاد‌ها به خریدار متناسب با قیمت، مکان و ویژگی‌های مطلوب مورد درخواست وی
- تنظیم قرار ملاقات اولیه کارگزار بین المللی میان خریدار و فروشنده
- مذاکره با فروشنده از طرف خریدار
- مدیریت و بازرسی ملک و انجام تعمیرات لازم
- کمک به خریدار برای انجام و تکمیل تمام مراحل خرید و معامله
مقررات کارگزار
ثبت کارگزار در سازمان تنظیم مقررات صنعت مالی مؤسسات غیردولتی (FINRA), کارگزار بین المللی انجام می‌شود و پس از ثبت فعالیت‌های وی به‌صورت خود نظارتی انجام می‌گردد. کارگزاران در هنگام خدمات‌دهی به مشتریان موظف هستند از قوانین تعیین‌شده از طرف مقامات ذی‌ربط تبعیت نمانید که در این میان قانون اول تحت عنوان ” ارائه مشاوره‌ای منطقی متناسب با قیمت بازار” به خریداران قابل‌ذکر است. دومین قانون تحت عنوان ” مشتری خود را بشناسید” مطرح می‌شود که طبق آن مراحلی مورد خطاب قرار می‌گیرد که کارگزار در آن باید مشتری خود و اهداف مدنظر وی که درنهایت به ارائه توصیه‌های متناسب با خواست او را مدنظر قرار می‌دهد را رعایت نماید. کارگزار موظف است تمام تلاش خود را برای کسب اطلاعات موثق درباره وضعیت مالی خریدار، وضعیت مالیاتی که سالانه باید پرداخت نماید، سرمایه‌گذاری‌هایی که تاکنون داشته است و دیگر اطلاعاتی که به نوع توصیه‌هایی که به خریدار مربوط می‌شود را جمع‌آوری نماید.
پذیره نویسی ، اوراق بهادار ، کارگزار بورس ، سرمایه گذار ، کارگزار بورس به چه کسی گفته می شود؟
گذرگاه تجارت فناوری هموار شد
با ایجاد شبکه مویرگی تجارت و مبادلات فناوری، زمینه برای ورود توانمندی و دستاوردهای شرکت‌های دانش‌بنیان و خلاق به بازار بین‌المللی فراهم شد.
به گزارش گروه دانشگاه خبرگزاری دانشجو، فعالیت شرکت‌های دانش‌بنیان و خلاق، تنها مختص به ارائه محصولات و خدمات پیشرفته نیست و برخی از آنها به صورت اختصاصی در زمینه فعالیت‌های بروکری و کارگزاری فناوری تخصص یافته‌اند.
احمد خواجه پور مدیرعامل شرکت دانش‌بنیان توسعه مبادلات فناورانه ایرانیان با اشاره به نیاز زیست‌بوم فناوری و نوآوری به خدمات کارگزاری فناوری گفت: یکی از فعالیت‌های این شرکت، بروکری و ایجاد پل میان صنعت، شرکت‌های دانش‌بنیان، دانشگاه و بازار است. برخی شرکت‌ها از جمله مجموعه ما با حمایت معاونت علمی و فناوری، در این حوزه خدمات ارائه می‌دهند.
ارائه خدمات بروکری
معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری برای تسهیل هر چه بیشتر پاسخگویی به نیازهای فناورانه صنایع مختلف، سامانه‌های مختلفی از جمله سامانه همیاری را ایجاد کرد. در این سامانه، به کمک شرکت‌های دانش‌بنیانی مانند شرکت دانش‌بنیان توسعه مبادلات فناورانه ایرانیان، صنایع گوناگون، داشته‌های‌های تک و نیازهای خود را ثبت می‌کردند. از دیگر سو، شرکت‌های دانش‌بنیان و کارآفرینانی که قصد فعالیت در حوزه صنعتی را داشتند، توانمندی‌ها و نیازهای خود را ارائه می‌کردند.
در این چهارراه فناوری، نیاز و پاسخ‌های فناورانه، شرکت‌های بروکر که نقش کارگزار تبادل و تجارت فناوری معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری را دارند. تلاش می‌کنند تا میان صاحب نیاز و ارائه دهندگان فناوری و صنعت، ارتباط برقرار کنند. این شرکت دانش‌بنیان خود زیرمجموعه یک صندوق پژوهش و فناوری است.
بسیاری از شرکت‌های خلاق، دانش‌بنیان، استارتاپ‌ها و سایر فعالان فناور، برای طرح‌ها و خدمات خود به تسهیلات و حمایت‌های بانکی نیاز دارند که سیستم بانکی کشور به خودی خود ارائه نمی‌کند و یا قیمت این سرمایه و تسهیلات بالا است. صندوق‌های پژوهش و فناوری با حمایت معاونت علمی و فناوری، خدماتی مانند ضمانت نامه بانکی و تسهیلات ارزان قیمت به زیست‌بوم نوآوری کارگزار بین المللی کشور ارائه می‌کنند.
در سال‌های اخیر در چهار راه تجارت فناوری، یک شبکه مویرگی بروکری یا کارگزاران تجارت فناوری توسط معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری توسعه یافته است که شعبات و شاخه‌های آن در تمام استان‌های کشور گسترده شده‌اند. از جمله زیرمجموعه‌های کارگزار بین المللی این سیستم، شبکه ملی فن بازار است که مراکز آن در استان‌ها و پارک‌های علمی و فناوری کشور حضور دارند.
گذرگاه تجارت فناوری هموار شد
با ایجاد شبکه مویرگی تجارت و مبادلات فناوری، زمینه برای ورود توانمندی و دستاوردهای شرکت‌های دانش‌بنیان و خلاق به بازار بین‌المللی فراهم شد.
به گزارش خبرنگار خبرگزاری برنا؛ فعالیت شرکت‌های دانش‌بنیان و خلاق، تنها مختص به ارائه محصولات و خدمات پیشرفته نیست و برخی از آنها به صورت اختصاصی در زمینه فعالیت‌های بروکری و کارگزاری فناوری تخصص یافته‌اند.
احمد خواجه پور مدیرعامل شرکت دانش‌بنیان توسعه مبادلات فناورانه ایرانیان با اشاره به نیاز زیست‌بوم فناوری و نوآوری به خدمات کارگزاری فناوری گفت: یکی از فعالیت‌های این شرکت، بروکری و ایجاد پل میان صنعت، شرکت‌های دانش‌بنیان، دانشگاه و بازار است. برخی شرکت‌ها از جمله مجموعه ما با حمایت معاونت علمی و فناوری، در این حوزه خدمات ارائه می‌دهند.
ارائه خدمات بروکری
معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری برای تسهیل هر چه بیشتر پاسخگویی به نیازهای فناورانه صنایع مختلف، سامانه‌های مختلفی از جمله سامانه همیاری را ایجاد کرد. در این سامانه، به کمک شرکت‌های دانش‌بنیانی مانند شرکت دانش‌بنیان توسعه مبادلات فناورانه ایرانیان، صنایع گوناگون، داشته‌های‌های تک و نیازهای خود را ثبت می‌کردند. از دیگر سو، شرکت‌های دانش‌بنیان و کارآفرینانی که قصد فعالیت در حوزه صنعتی را داشتند، توانمندی‌ها و نیازهای خود را ارائه می‌کردند.
در این چهارراه فناوری، نیاز و پاسخ‌های فناورانه، شرکت‌های بروکر که نقش کارگزار تبادل و تجارت فناوری معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری را دارند. تلاش می‌کنند تا میان صاحب نیاز و ارائه دهندگان فناوری و صنعت، ارتباط برقرار کنند. این شرکت دانش‌بنیان خود زیرمجموعه یک صندوق پژوهش و فناوری است.
بسیاری از شرکت‌های خلاق، دانش‌بنیان، استارتاپ‌ها و سایر فعالان فناور، برای طرح‌ها و خدمات خود به تسهیلات و حمایت‌های بانکی نیاز دارند که سیستم بانکی کشور به خودی خود ارائه نمی کند و یا قیمت این سرمایه و تسهیلات بالا است. صندوق‌های پژوهش و فناوری با حمایت معاونت علمی و فناوری، خدماتی مانند ضمانت نامه بانکی و تسهیلات ارزان قیمت به زیست‌بوم نوآوری کشور ارائه می‌کنند.
در سال‌های اخیر در چهار راه تجارت فناوری، یک شبکه مویرگی بروکری یا کارگزاران تجارت فناوری توسط معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری توسعه یافته است که شعبات و شاخه‌های آن در تمام استان‌های کشور گسترده شده‌اند. از جمله زیرمجموعه‌های این سیستم، شبکه ملی فن بازار است که مراکز آن در استان‌ها و پارک های علمی و فناوری کشور حضور دارند.
عدم وجود تناسب میان مجازات و جرم در تخلفات بورسی/ سامانه‌های نظارتی بومی در خدمت شفافیت
رئیس اداره نظارت بر بازار بورس‌های اوراق بهادار گفت: کانال ارتباطی ما با بازار، کارگزاری‌ها هستند و هر اتفاقی که در بازار مشاهده می‌شود با کارگزار به عنوان شخصیت حقوقی دارای مجوز و صلاحیت حرفه‌ای در بازار سرمایه، در میان گذاشته می‌شود.
خبرگزاری میزان – نازنین محمدی استخری رئیس اداره نظارت بر بازار بورس‌های اوراق بهادار سازمان بورس و اوراق بهادار در نشست با خبرنگاران ضمن تشریح فرایند نظارت بر معاملات انجام‌شده در بازارهای بورس و فرابورس گفت: از ابتدای شکل‌گیری واحد نظارت در سازمان کارگزاران وقت در سال ۸۳، همواره تأکید بر این بود که نظارت باید به صورت سیستمی انجام شود و نظارت چشمی بر معاملاتی، بی‌معنی و غیرممکن است. بر این اساس نخستین سامانه‌های نظارتی در سال ۸۴ راه‌اندازی شدند و به مرور زمان توسعه و ارتقا پیدا کردند و با سامانه‌های پیشرفته‌تر جایگزین شدند.
وی افزود: از اواخر سال ۹۲ سامانه‌های بومی «بیدار» که مخفف «بستر یکپارچه دسترسی به اطلاعات بازار » و «نهان» که مخفف عبارت «نرم‌افزار هوشمند اقدامات نظارتی» است به عنوان بازوی سیستمی فرایند نظارت، عملیاتی گردید. به دلیل بومی بودن این سامانه‌ها امکان توسعه و به‌روزرسانی آنها برای واحدهای نظارتی میسر است. در واقع تیم پشتیبان این سامانه‌ها ایرانی است و متخصصین شرکت مدیریت فناوری بورس تهران با اعلام واحدهای نظارتی به‌طور مستمر نسبت به توسعه این سامانه‌ها اقدام می‌کنند. این سامانه‌ها مورد استفاده واحدهای نظارتی در شرکت‌های بورس اوراق بهادار تهران و فرابورس ایران نیز هستند.
محمدی با اشاره به انواع روش‌های نظارت به صورت آنلاین و آفلاین گفت: در نظارت آنلاین به صورت لحظه‌ای و در طول زمان جلسه معاملاتی از ۸:۴۵ دقیقه صبح تا ساعت ۱۳، تمرکز همکاران واحد نظارت بر رویدادهای روز جاری بازار است. بعد از این زمان و در مرحله نظارت آفلاین، روندهای گذشته یک سهم مورد بازنگری و بررسی کامل‌تر قرار می‌گیرد.
وی در رابطه با پارامترهای مختلف در سیستم نظارتی بورس اوراق بهادار،گفت: سامانه‌های نظارتی مورد استفاده در این اداره بر پایه آلارم و هشدار قرار دارند. شرایط و پارامترهایی برای سامانه‌ها تعیین‌شده که اگر محقق شود، هشدار مربوطه فعال می‌شود. پس از فعال شدن یک هشدار ناظر وارد عمل شده و با بررسی‌های خود در خصوص متخلفانه بودن یا نبودن یک هشدار، تصمیم‌گیری می‌کند و اقدامات لازم را انجام می‌دهد. البته فعال شدن هر آلارم یا هشدار نشان‌دهنده وقوع تخلف نیست که اگر بود، نقش انسانی ناظر حذف می شد. ناظر باید متغییرهای مختلف را ببیند و بعد تصمیم بگیرد به این جهت نقش نیروی انسانی برای شناسایی تخلف‌ها غیرقابل‌انکار است و شخص ناظر با بررسی پارامترهای مختلف در خصوص وقوع یک تخلف یا ناهنجاری به نتیجه‌گیری می‌رسد. پس از شناسایی تخلف، هشدار نظارتی متناسب برای کارگزاری مربوطه ارسال می‌شود.
در سال‌های اخیر تمرکز این واحد اتخاذ رویکرد پیشگیرانه نسبت به تخلفات با هدف جلوگیری از گسترده شدن دامنه یک تخلف بوده است. عموم اشخاص به محض دریافت هشدار نظارتی، فعالیت متخلفانه خود را متوقف می‌کنند. بدیهی است در صورت عدم توجه به هشدارهای تخلفاتی، مطابق مقررات نوع برخورد نظارتی تغییر کرده و شدیدتر می‌شود.
رئیس اداره نظارت بر بازار بورس‌های اوراق بهادار در خصوص فراوانی انواع تخلفات معاملاتی کشف شده در سامانه‌های اداره نظارت بر بازار از سوی کاربران این سامانه‌ها گفت: دستکاری در قیمت تئوری بازگشایی نماد TOP، ورود سفارش در یک سمت و فعالیت در سمت مقابل و ورود سفارش بالاتر یا پایین‌تر از مظنه جاری بازار (رنج‌کشی) از جمله تخلفات شایع است که در اداره نظارت شناسایی می‌شود. وی افزود با توجه به هوشمند بودن بازار، حربه‌های متخلفین و نحوه انجام تخلف همواره شاهد تغییر است و این امر ایجاب می‌کند که فرایندهای کشف تخلف همواره پویا بوده و برای رسیدن به یک نظارت مؤثر به‌طور پیوسته الگوریتم‌های نظارتی بازنگری شوند.
محمدی در پاسخ به سوال خبرنگار میزان در خصوص نحوه برخورد با متخلفین نیز گفت: کانال ارتباطی ما با بازار، کارگزاری‌ها هستند و هر اتفاقی که در بازار مشاهده می‌شود با کارگزار به عنوان شخصیت حقوقی دارای مجوز و صلاحیت حرفه‌ای در بازار سرمایه، در میان گذاشته می‌شود و آنها موظف هستند تخلف صورت گرفته را به مشتری خودشان منتقل کنند و نسبت به آموزش موضوع به مشتری با هدف جلوگیری از تکرار آن اقدام نمایند. واحد نظارت بر بازار سازمان بورس هیچ‌گاه به صورت مستقیم با سرمایه‌گذاران و سهامداران بازار در راستای نحوه فعالیت ایشان تماس نمی‌گیرد.
وی اضافه کرد: شرکت‌های کارگزاری نیز مثل سایر نهادهای تحت نظارت سازمان، در صورت انجام تخلف در حوزه معاملات باید پاسخگو باشند و با تشکیل پرونده‌های تخلفاتی یا مجرمانه برای ایشان، فرآیند رسیدگی به اقدامات ایشان مطابق سازوکار تعریف شده انجام می‌شود. مطابق مقررات، شرکت‌های کارگزاری در خصوص معاملات مشتریان برخط نیز با توجه به الزام نظارت بر فعالیت این گروه از مشتریان، باید پاسخگو باشند.
این مقام مسئول در خصوص محدودیت‌های موجود در امر نظارت و برخورد با متخلفان در بورس گفت: ما در امور نرم‌افزاری و حتی سخت‌افزاری محدودیت خاصی نداریم و با وجود سختیها و تحریم‌ها اکنون مشکل خاصی از این بابت نداریم و با پیگیری‌های همکاران شرکت مدیریت فناوری بورس تهران، ظرفیت سخت‌افزاری سامانه‌های نظارتی در سال ۱۴۰۰ به میزان قبال توجهی ارتقا یافت و این مهم سرعت فرآیند نظارت را تقویت نمود. لیکن عدم دسترسی به اطلاعات بانکی اشخاص از جمله محدودیت‌های جدی در فرآیند نظارت است که با اجازه دادستان کل و یا با حکم قاضی پرونده میسر می‌شود. این امر فرآیند رسیدگی به پروندهای حوزه بازار تا حصول نتیجه نهایی را زمان‌بر نموده است. البته همکاران معاونت حقوقی سازمان همواره در تعامل با واحدهای نظارتی در راستای رفع محدودیت‌های اطلاعاتی مورد نیاز این واحدها از مسیر فراهم‌سازی بستر قانونی این دسترسی‌ها از طریق مجلس شورای اسلامی و قوه قضاییه هستند.
محمدی در پایان با اشاره به تعداد تذکرهای ثبت‌شده به متخلفین در سامانه اداره نظارت بر بازار بورس‌های اوراق بهادار در خلال سال‌های ۱۳۹۸ الی نیمه شهریور ۱۴۰۱ اشاره کرد و گفت: در سال ۹۸ آمار تذکرات ۱۳۶۶ مورد، سال ۹۹ به تعداد ۱۲۵۲ مورد، سال ۱۴۰۰ به میزان ۳۱۳۴ مورد و تا تاریخ ۲۰ شهریورماه سال ۱۴۰۱ نیز رقم میزان تذکرات ۲۱۰۰ مورد بوده است. این آمار فقط مربوط به تذکرهای ارسالی سازمان بورس و اوراق بهادار است و تذکرهای ارسالی همکاران واحدهای نظارتی در شرکت‌های بورس اوراق بهادار و فرابورس ایران در آن لحاظ نشده است.
چه املاکی در بورس کالا پذیرش و عرضه می‌شوند؟
سرپرست مدیریت مطالعات اقتصادی و امور بین الملل بورس کالا گفت: بورس کالا آمادگی همکاری در حوزه پذیرش و به حراج گذاشتن املاک تمامی نهادهای دولتی و بانک‌ها را دارد.
معین محمدی پور سرپرست مدیریت مطالعات اقتصادی و امور بین الملل بورس کالا در خصوص عرضه املاک در بورس کالا نکاتی را مطرح کرد.
سوال: خبر‌ها حاکی از عرضه املاک شهرداری در بازار املاک و مستغلات بورس کالاست، چه توضیحاتی را می‌توانید در این خصوص ارائه فرمایید؟
محمدی پور:به منظور عرضه املاک شهرداری در بستر بورس کالا مذاکرات و رایزنی‌های مستمری از سوی بورس کالای ایران و سازمان بورس و اوراق بهادار با شهرداری تهران انجام شده است. خوشبختانه در این حوزه همکاری‌های بسیار موثری ایجاد شد و بستر طراحی شده حراج املاک بورس کالا مورد استقبال شهرداری تهران قرار گرفت.
جلسات متعدد برگزارشده و تلاش‌هایی که در این مسیر صورت گرفت باعث شد که شهرداری نیز تمامی اقدامات لازم را برای عرضه و فروش املاک خود در بستر بورس کالا انجام دهد. از جمله اقدامات انجام شده می‌توان به اعمال اصلاحات مورد نیاز در دستورالعمل بازار فرعی بورس کالای ایران به منظور تسهیل پذیرش و عرضه املاک شهرداری در بورس کالا اشاره کرد.
آغاز معاملات املاک شهرداری از چند جنبه حائز اهمیت است. اول اینکه این معاملات موجب تسهیل در فروش اموال غیرمنقول شهرداری می‌شود که این موضوع خود می‌تواند موجب رفع مشکلات شهرداری در حوزه تامین منابع نقدی مورد نیاز شود.
دوم این معاملات فرصت بسیار مناسبی برای پیمانکاران شهرداری است که مطالبات خود را نقد کنند، زیرا مطابق با تفاهم میان بورس کالا و شهرداری این زیرساخت فراهم شده است که در صورت درج در اطلاعیه‌های عرضه املاک شهرداری، پیمانکاران بتوانند به جای ارائه چک به منظور انجام امور تسویه از حواله‌های تایید شده توسط اداره کل امور مالی و اموال شهرداری استفاده کنند. نهایتا کارگزار بین المللی اینکه امید است این اقدام شهرداری گام ابتدایی در مسیر مولدسازی اموال غیرمنقول سایر نهادهای دولتی و عمومی نیز باشد و پس از پیش‌قدم شدن شهرداری، آنها نیز مسیر شفافیت را در پیش بگیرند و اقدام به پذیرش و فروش املاک خود در بستر بورس کالا کنند.
سوال: چه تفاهماتی با شهرداری در خصوص عرضه املاکشان در بورس صورت گرفته است؟
محمدی پور:در حال حاضر چند ملک شهرداری تهران در بازار فیزیکی بورس کالا پذیرش شده و معاملات این املاک به صورت نقد و اقساط قابل انجام است. به این صورت که خریداران پس از شرکت در حراج و نهایی شدن معامله، بخشی از ارزش معامله را به صورت نقد و بخشی را به صورت چک تسویه می‌کنند.
همانطور که اشاره شد، پیمان‌کارانی که از شهرداری مطالباتی دارند، می‌توانند به جای ارائه چک به اداره کل امور مالی و اموال شهرداری مراجعه ، مطالبات خود را تایید و برگه تسویه را اخذ کنند و طبیعتا دیگر نیازی به ارائه چک به منظور تسویه وجود ندارد. این روش احتمالا سریع‌ترین روش ممکن برای نقد کردن مطالباتشان است، زیرا کل فرآیند انجام معامله تا تسویه و تحویل نهایتا بین دو تا سه ماه زمان خواهد برد.
این موضوع مزیت مهمی برای پیمانکاران شهرداری به شمار می‌رود؛ بنابراین در حال حاضر بستر بازار فیزیکی بورس کالا چه برای شهرداری و چه سایر نهادهای عمومی و دولتی کاملا در دسترس بوده و آنها می‌توانند به راحتی از مزایای فروش در این بازار مثل بازاریابی برای املاکشان و ایجاد شفافیت در حساب‌های داخلی‌شان استفاده کنند.
سوال:هم‌اکنون عرضه املاک شهرداری در چه وضعیتی است؟
محمدی پور:در نتیجه مذاکرات و همکاری‌های شکل گرفته بین شهرداری تهران و بورس کالای ایران، تعدادی از املاک شهرداری در دست پذیرش است و دو ملک نیز از طرف شهرداری پذیرش شده، به طوریکه فرآیند پذیرش را به طور کامل طی کرده و هم‌اکنون اطلاعیه عرضه آنها روی وبسایت بورس کالا قرار دارد و روز حراج‌شان نیز ۲۳ شهریور است.
متقاضیان خرید می‌توانند با مراجعه به وبسایت بورس کالا این اطلاعیه‌های عرضه را مشاهده کنند. علاوه بر اینکه تمامی اطلاعات ملک شامل متراژ، نوع و ظاهر بنا و . در این اطلاعیه ثبت شده است، گزارش کارشناس رسمی ملک و نیز مبایعه نامه‌ای که پس از حراج قرار است توسط طرفین معامله امضا شود در آن قابل مشاهده است. این موضوع نشان‌دهنده درجه شفافیت تامین شده توسط بورس کالاست. به این معنا که خریداران می‌توانند با مشاهده تمامی مدارک و بازدید حضوری از ملک تقاضای خرید خود را از طریق کارگزاری به بورس کالا اعلام کنند.
متقاضیان خرید بعد از اخذ کد معاملاتی بازار فیزیکی و سپردن تضامین مورد نیاز از طرف آنها، می‌توانند در روز حراج اقدام به ثبت سفارش از طریق کارگزاری کنند و در رقابت با سایرین در صورت تمایل قیمت بالاتری را به منظور برنده شدن پیشنهاد دهند. در صورتی هم که برنده حراج شدند وارد فرآیند‌های تسویه و تحویل می‌شوند. یعنی مبایعه‌نامه ملک را همراه با فروشنده امضا می‌کنند، مبالغ نقدی و چک‌های مورد نیاز را طبق تاریخ‌های درج شده در اطلاعیه عرضه تسویه می‌کنند و در مهلت‌های مقرر در مبایعه‌نامه نیز تحویل ملک و تنظیم سند انجام خواهد گرفت.
سوال:مراحل پذیرش و عرضه املاک در بورس کالا به چه شکل است؟
محمدی پور:چه پذیرش و چه انجام معامله در بورس کالا برخلاف انجام معامله در سایر بازارهای خارج از بورس کالا و یا مزایده از طریق نهادهای دولتی، بسیار ساده و کم‌هزینه است. اول که پذیرش املاک از پرداخت حق پذیرش معاف است. تنها فرآیندی که باید طی شود این است که عرضه‌کننده کد معاملاتی بازار فیزیکی دریافت کند و سپس مدارک مورد نیاز نظیر سند رسمی ملک و گزارش کارشناس رسمی ملک را از طریق کارگزاری برای بورس کالا ارسال کند. مهمترین نکته‌ای که در این خصوص باید رعایت شود وضعیت حقوقی ملک است. به این معنا که مال نباید مشاع باشد و تنها در صورت احراز مالکیت ۶ دانگ ملک، ملک قابلیت فروش در بستر بورس کالا را دارد.
مورد دوم این است که ملک محل دعوی نباشد و هیچ شخص دیگری ادعای مالکیت بر ملک مربوطه را نداشته باشد. در این خصوص استعلامات ثبتی نیز انجام می‌پذیرد. اگر ملک تحت اجاره است، اجاره‌نامه رسمی آن باید افشا گردد تا هیچ نقطه مبهمی در خصوص وضعیت مالکیت ملک باقی نماند. پس از پذیرش ملک در بورس نیز عرضه‌کننده درصدی از ارزش پایه ملک را به صورت تضمین نزد بورس کالا تودیع می‌کند و آماده روز حراج می‌شود.
در مقابل خریداران نیز باید کد معاملاتی بازار فیزیکی دریافت کنند و بخشی از ارزش پایه ملک را به عنوان پیش‌پرداخت نزد بورس تودیع کنند و با کارگزار خود برای ثبت سفارش در روز حراج هماهنگی‌های لازم را انجام دهند.
همانطور که قابل مشاهده است چه عرضه‌کنندگان و چه خریداران به راحتی می‌توانند اقدام به معامله ملک به دور از تمامی تشریفات و هزینه‌های معاملاتی بازارهای سنتی کنند.
لازم به ذکر است که آزادسازی پیش‌پرداخت مذکور نیز در صورتی که متقاضی خرید، برنده حراج نباشد به سرعت انجام می‌شود. در صورتی هم که متقاضی برنده حراج باشد، اقدام به واریز باقی مانده بخش نقدی معامله کرده و در واقع وارد فرآیند تسویه می‌شود.
سوال: مزایای پذیرش و معامله املاک در بورس چیست؟
محمدی پور:شاید بتوان گفت مهمترین مزیت معاملات املاک در بورس کالا قطعی بودن معامله است. به این معنا که زمانی که ملک مربوطه بر تابلوی بورس کالا قرار می‌گیرد، یعنی تمام بررسی‌ها و ارزیابی‌های لازم توسط نهاد عرضه‌کننده انجام شده است. تمامی فرآیند‌های بوروکراتیک داخلی نهادهای دولتی و عمومی طی شده است و خریدار می‌تواند اطمینان خاطر داشته باشد که برنده شدن در حراج به معنای تحویل گرفتن قطعی ملک است. تضامینی هم که ذکر شد، در همین راستا حائز اهمیت هستند.
به این صورت که اجرای تعهدات هر دو طرف معامله از طریق همین مبالغ تودیع شده از طرف بورس کالا تضمین می‌شود. در قرارداد‌های فی‌مابین طرفین در خارج از بورس کالا چنین تضمین تعهداتی وجود ندارد. علاوه بر این بورس کالا به صورت رسمی تمامی اطلاعات مربوط به ملک، عرضه کننده و نحوه تسویه را پیش از عرضه منتشر کرده و به اطلاع عموم می‌رساند، همین موضوع خود باعث می‌شود که تنها عرضه‌کنندگان و خریدارانی که قصد جدی انجام معامله را دارند وارد این بازار بشوند. این انتشار اطلاعات از جنبه‌های دیگری نیز حائز اهمیت است. به این معنا که باعث می‌شود متقاضیان به دور از ابهام و با علم به تمامی شرایط معامله اقدام به خرید کنند.
سوال:آیا می‌توان منتظر معاملات املاک سایر نهادهای دولتی و عمومی مانند بانک‌ها نیز بود؟
محمدی پور:بورس کالا آمادگی همکاری در حوزه پذیرش و به حراج گذاشتن املاک تمامی نهادهای دولتی و بانک‌ها را دارد.
در راستای تسهیل زیرساخت حقوقی و اطمینان خاطر بانک‌ها نیز مصوبه‌ای از بانک مرکزی در سال گذشته توسط بورس کالا گرفته شد که بانک‌ها بتوانند املاک مازاد خودشان را در بستر بورس کالا به فروش برسانند.
امسال نیز بانک ملت و شرکت تامین سرمایه نوین اقدام به پذیرش املاک خود کرده‌اند. پس از پذیرش در صورت تمایل به عرضه آنها می‌بایست اقدام به ارسال فرم فروش به بورس کالا کنند که البته هنوز در این خصوص اقدامی صورت نگرفته است. سایر بانک‌ها نیز در حال طی کردن فرآیند‌های بوروکراتیک داخلی خود به منظور عرضه املاک در بورس کالا هستند. به محض ابراز تمایل به پذیرش املاک توسط آنها، بورس کالا سریعا به این درخواست رسیدگی کرده و اقدامات و هماهنگی‌های لازم برای عرضه و حراج املاک آنها را انجام خواهد داد.
با این اوصاف بنظر می‌رسد در صورت وجود کارگزار بین المللی عزم در سایر نهاد‌ها به منظور عرضه املاک در بورس کالا می‌توان شاهد عملکرد بسیار موفقی در حوزه مولدسازی اموال غیرمنقول بود. زیرا بورس کالا تمامی زیرساخت‌های لازم را به این منظور فراهم کرده و آماده همکاری‌های آینده با این نهاد‌ها نیز است.
دیدگاه شما